【相続不動産、どう売る？】税金を賢く抑える！失敗しない売却戦略ガイド
「親から実家を相続したけれど、住む予定がない…」
「空き家にしておくのも心配だし、そろそろ売却を考えている…」
相続した不動産の扱いは、多くの人が直面する課題ですよね。特に「売却」を検討する際、気になるのが「税金」ではないでしょうか？ 相続した不動産の売却には、通常の不動産売却とは異なる、ちょっと複雑な税金のルールが存在します。知らずに売却を進めてしまうと、「こんなに税金がかかるなんて！」と後悔することになりかねません。
でも、ご安心ください！今回は、相続した不動産を賢く売却し、税金を抑えるための具体的な戦略を、初心者の方にも分かりやすく、そして優しく解説していきます。これさえ読めば、あなたの相続不動産売却が、よりスムーズに、そして有利に進むはずです。
相続した不動産を売却する時の税金、何がかかるの？
相続した不動産を売却した場合、主に以下の3つの税金がかかる可能性があります。
1. 所得税・住民税（譲渡所得税）：一番注意すべき税金！
不動産を売却して利益が出た場合にかかる税金です。相続した不動産の場合、この税金の計算が特に重要になります。
- 利益の計算： 売却価格から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いたものが「譲渡所得（利益）」となります。
- 取得費のポイント：
- 被相続人（亡くなった方）がその不動産を購入した時の費用や建築費用、購入手数料などが「取得費」になります。
- 相続にかかった費用（相続税、登記費用など）も取得費に含められる特例があります。（詳しくは後述）
- 税率： 不動産の所有期間によって税率が変わります。
- 長期譲渡所得： 所有期間が5年超の場合（税率：約20%）
- 短期譲渡所得： 所有期間が5年以下の場合（税率：約39%） ※住民票を移していなくても、戸籍謄本などでの所有期間で判断されます。
2. 印紙税：売買契約書に貼る税金
不動産の売買契約書に貼る収入印紙代です。売却価格によって金額が決まっています。
3. 登録免許税：所有権移転登記にかかる税金
不動産の登記名義を変更する際に発生する税金です。売却の際には、買主への所有権移転登記が必要です。
この中で、最も金額が大きくなりやすく、工夫次第で節税効果が高いのが「所得税・住民税（譲渡所得税）」です。
賢く税金を抑える！相続した不動産売却の特別控除・特例
相続した不動産の売却では、国が用意しているいくつかの特例を利用することで、譲渡所得税を大幅に抑えることができます。これらの特例を知っているか知らないかで、手元に残る金額が大きく変わる可能性があります！
1. 相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例（相続税とセットで考える！）
これは、相続した不動産を相続税の申告期限から3年10ヶ月以内に売却した場合に適用できる特例です。
- 内容： 支払った相続税の一部を、売却する不動産の「取得費」に加算できるというものです。取得費が増えることで、譲渡所得（利益）が減り、結果として所得税・住民税が抑えられます。
- 適用条件（主なもの）：
- 相続または遺贈により取得した土地、建物、株式などであること
- その財産について相続税が課税されていること
- 相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却すること（厳密には3年10ヶ月以内）
- ポイント： 相続税を支払った人は、この特例を使わない手はありません。売却時期が非常に重要になるので、期限をしっかり把握しておきましょう。
2. 被相続人の居住用財産（空き家）を売却した場合の3,000万円特別控除の特例（マイホーム特例の相続版！）
これは、亡くなった方が住んでいた「空き家」を売却する場合に適用できる特例です。譲渡所得から最大3,000万円を控除できるという、非常に大きな節税効果がある特例です。
- 内容： 相続した空き家とその敷地を売却し、一定の条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。
- 適用条件（主なもの）：
- 被相続人が住んでいた家であること（居住用であること）
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間内（2025年12月31日まで）に売却すること
- 売却価格が1億円以下であること
- 売却する家屋を耐震リフォームするか、取り壊して更地にして売却すること
- 相続後、事業用や居住用として使用していないこと
- ポイント： かなり細かく条件が定められているため、適用できるかどうかは必ず税理士や専門家に相談が必要です。この特例が使えるかどうかで、手元に残る金額が桁違いに変わる可能性があります。
3. マイホームを売却した場合の3,000万円特別控除（もしあなたが住んでいたら…）
もし、あなたが相続した不動産に、相続後も住み続けていて、それを売却する場合に適用できる特例です。
- 内容： 居住していたマイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
- 適用条件（主なもの）：
- 自身が居住していた家屋とその敷地であること
- その家屋を売却する年の前々年、前年に他のマイホーム特例を適用していないこと
- ポイント： 相続した家屋に住んでいない場合は対象外です。
相続不動産売却を成功させるための賢い戦略
特例を知るだけでなく、売却の進め方にも戦略があります。
1. まずは「相続登記」を忘れずに！
不動産を売却するには、まず名義を亡くなった被相続人から相続人（あなた）に変更する「相続登記」が必要です。これが済んでいないと売却手続きに進むことができません。相続登記には期限が設けられる方向ですので、早めに済ませておきましょう。
2. 相続税の申告期限と売却時期を意識する
「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」は、相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内）の翌日から3年以内に売却することが条件です。この期限を逃すと、大きな節税チャンスを失うことになります。計画的に売却時期を検討しましょう。
3. 不動産会社選びは慎重に！
相続不動産の売却経験が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。税金や特例に詳しい担当者がいるか、相談に乗ってくれるかなども確認しましょう。複数の会社に査定を依頼し、比較検討することをおすすめします。
4. 取得費が不明な場合も諦めない！
被相続人がいつ、いくらでその不動産を購入したかを示す資料（売買契約書など）が見つからないケースも少なくありません。その場合、原則として売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」で計算されます。これは税金が高くなる可能性が高いため、粘り強く資料を探すか、税理士に相談して何か打開策がないか確認しましょう。
5. 「空き家特例」の条件をしっかり確認！
もし空き家特例の適用を検討しているなら、耐震リフォームや解体など、売却前に必要な条件をクリアしているか、事前にしっかり確認しましょう。専門家と相談しながら進めるのが安心です。
6. 確定申告をお忘れなく！
不動産を売却して利益が出たら、必ず確定申告が必要です。特例を適用する場合も、確定申告によって適用を主張する必要があります。税理士に依頼するのが一般的ですが、ご自身で行う場合は、国税庁のウェブサイトや税務署の相談窓口を活用しましょう。
まとめ：相続不動産の売却は「税金」と「タイミング」がカギ！
相続した不動産の売却は、単に買い手を見つけるだけでなく、「税金」と「タイミング」を戦略的に考えることが非常に重要です。
- 譲渡所得税（所得税・住民税）がメインの税金！
- 相続税の取得費加算の特例（3年10ヶ月以内）
- 空き家特例（3,000万円控除）
これらの特例を最大限に活用し、相続税申告との連携も視野に入れながら、計画的に売却を進めることが、手元に残る金額を最大化する賢い戦略です。
ご自身だけで判断せず、不動産会社や税理士など、専門家のアドバイスを積極的に活用することをおすすめします。適切な準備と知識で、相続した大切な不動産を、賢く、そして安心して売却しましょう！